TPHCM - Chương trình nhà ở tái định cư: Bài 2: Xã hội hóa đầu tư

Qua thống kê, nhu cầu tái định cư (TĐC) của các hộ dân bị ảnh hưởng từ các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội giai đoạn 2006-2010 trên địa bàn TPHCM rất lớn, gồm 521 dự án với 67.543 hộ dân bị ảnh hưởng toàn bộ. Trong lúc các chính sách của nhà nước vẫn chưa ban hành kịp với yêu cầu thực tế, thời gian qua, TP đã có nhiều cơ chế nhằm chủ động tạo ra quỹ nhà, đất phục vụ kịp thời nhu cầu TĐC với số lượng lớn.

• Bị động quỹ nhà

Theo Sở Xây dựng TPHCM, từ khi thực hiện đến nay, Chương trình 30.000 căn hộ TĐC theo Nghị quyết ĐH Đảng bộ TPHCM lần thứ VIII được chuẩn bị đầu tư để triển khai 132 dự án, với 33.568 căn hộ, nền đất. Như vậy, lũy kế từ năm 2006 đến nay, chương trình đã hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng 88 dự án với trên 16.000 căn hộ, nền đất với tổng giá trị 6.386 tỷ đồng, còn 42 dự án đang triển khai đầu tư  xây dựng quy mô 17.240 căn hộ, nền đất. Hiện các quận-huyện đã bố trí đưa vào sử dụng quỹ nhà TĐC với trên 9.000 căn hộ và nền đất, còn lại trên 7.000 căn và nền đã có kế hoạch cân đối cho từng dự án. Tuy doanh nghiệp (DN) đăng ký tham gia chương trình nhiều nhưng số lượng DN bán sản phẩm cho TP rất hạn chế.

Trước đây, TP cho phép tạm ứng vốn ngân sách để mua quỹ nhà TĐC. Nhưng từ tháng 3-2009, TP đã ngưng thực hiện chủ trương này, thay vào đó yêu cầu sử dụng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án để mua nhà TĐC. Vấn đề là, chủ trương này khiến chủ đầu tư không thể chủ động trong việc chuẩn bị trước quỹ nhà để phục vụ TĐC cho các dự án trọng điểm hiện tại cũng như tương lai. Do vậy, nhiều dự án đã có chủ trương xây dựng quỹ nhà TĐC phải tạm dừng do không được tạm ứng vốn từ ngân sách mà phải chờ dự án bồi thường được duyệt và được bố trí vốn.

Cũng do thiếu vốn, chủ đầu tư nhiều dự án đang triển khai tại quận 7, 8, Bình Thạnh, Bình Tân xin chuyển mục tiêu dự án hoặc tìm cách bán một số căn hộ, nền đất để thu hồi vốn. Ngoài ra, do quá trình khảo sát nhu cầu TĐC chưa chặt chẽ nên một số quận, huyện rơi vào tình trạng thiếu tiền chi trả cho người dân không có nhu cầu TĐC vì tiền đã ứng ra để mua quỹ nhà, cụ thể là dự án Xa lộ Hà Nội tại quận 2...

Chung cư TĐC Phạm Viết Chánh (Q.Bình Thạnh, TPHCM). Ảnh: HUY ANH

Theo nhận định của Đoàn Công tác liên ngành kiểm tra các khu TĐC, nếu chưa giải quyết được nguồn vốn ngân sách thanh toán mua quỹ nhà cho Chương trình 30.000 căn hộ chung cư TĐC của TP thì quỹ nhà sẽ thiếu so với kế hoạch, đặc biệt là các dự án trọng điểm và phát sinh khiếu kiện kéo dài. Hơn nữa, thực tế nhu cầu cần nhà ở TĐC tại các quận-huyện rất cấp thiết, nếu không có chủ trương và biện pháp phù hợp thì tình hình tạm cư dài hạn sẽ tiếp tục diễn ra với số lượng lớn. Do đó, các quận - huyện đã kiến nghị cho tạm ứng vốn từ ngân sách hoặc trích từ nguồn thu bán nhà, đất TĐC để tiếp tục đầu tư và xây dựng quỹ nhà vì chủ trương đã có, nếu không xúc tiến tạm ứng và đặt cọc thì các chủ đầu tư sẽ bán ra ngoài, kế hoạch bố trí TĐC cho các dự án trọng điểm sẽ bị động.

Hiện TP đang có tình trạng thiếu quỹ nhà ở địa phương này, dư ở địa phương khác nhưng không thể điều chuyển do khác biệt về vị trí và giá thành căn hộ, nền đất. Việc dự báo nhu cầu quỹ nhà TĐC trong những năm tiếp theo, đa số các quận - huyện chỉ liệt kê danh mục, chưa xác định cụ thể thời gian cần quỹ nhà theo từng năm, kế hoạch thực hiện, triển khai công tác điều tra khảo sát hiện trạng, lập dự án bồi thường, kêu gọi đầu tư… Do đó, khi triển khai đi vào cụ thể thì quỹ nhà TĐC luôn thiếu cục bộ trong thời gian ngắn và dư trong thời gian dài. Danh mục dự án có đủ, thậm chí dư quỹ nhà nhưng tiến độ triển khai không theo kịp tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.

• Đổi đất lấy căn hộ

Để khuyến khích nhà đầu tư xây dựng và mua lại quỹ nhà từ các DN, thời gian qua TP đã đưa ra nhiều chính sách như: hỗ trợ vốn vay không tính lãi, đầu tư xây dựng dự án nhà ở hỗn hợp lấy kinh doanh bù đắp cho phần TĐC… TP cũng đã chủ động tạo ra được số lượng quỹ nhà đất cho nhu cầu TĐC. Đặc biệt là với phương thức “đổi đất lấy căn hộ, nền đất”, mô hình xã hội hóa đầu tư quỹ nhà TĐC bằng nguồn vốn của DN, sau đó nhà nước hoán đổi vị trí đất khác để DN kinh doanh, thu hồi vốn.

Cụ thể, Chương trình 12.500 căn hộ TĐC tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thực hiện theo phương thức này và được TP đánh giá là chương trình TĐC đầu tiên có chất lượng căn hộ hoàn thiện tương đương với căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu của người dân. Quỹ nhà được đầu tư với quy mô lớn và tập trung thành từng khu nên TP có điều kiện kêu gọi đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Theo Tổ Công tác thực hiện chương trình, các dự án TĐC được xã hội hóa, TP chưa phải chi bất cứ khoản tiền nào từ ngân sách nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn tích cực triển khai dự án. Ông Nguyễn Thành Lập, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc cho biết, là DN tham gia chương trình nhà ở của TP, công ty thấy có khá nhiều thuận lợi cho việc đầu tư theo phương thức này. Ngoài việc được vay vốn ưu đãi, công ty cũng được hỗ trợ thủ tục vay để làm dự án nên đỡ mất thời gian rất nhiều. Ngoài ra, giá trị căn hộ được tính theo giá thị trường để hoán đổi đất nên cũng rất thuận lợi. “Chính việc xã hội hóa đầu tư nhà ở TĐC không chỉ tạo quỹ nhà cho TP mà còn tạo ra những khu TĐC chất lượng hơn”- ông Lập nói.

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đức Khải, chủ một dự án TĐC tại quận 7 thực hiện theo phương thức này cho biết, khi tham gia Chương trình TĐC, công ty được miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế nhập khẩu vật tư, thiết bị… Chính vì thế DN đã thực hiện việc nhập khẩu miễn thuế đối với những vật tư, thiết bị, máy móc trong nước chưa sản xuất; nhập khẩu nguyên liệu về tự sản xuất để thay thế một số thiết bị, máy móc nhập khẩu… nhằm giảm được chi phí và tăng chất lượng căn hộ TĐC.

Ban Chỉ đạo TĐC TPHCM cho biết, hiện phương thức này được rất nhiều quận-huyện hưởng ứng. Tuy nhiên, các dự án TĐC đạt chất lượng vẫn còn ít vì vị trí đất hoán đổi chưa hấp dẫn nên chưa thu hút được nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần phải có những nhà đầu tư có tiềm lực vì khi tham gia các DN phải ứng tiền ra làm các dự án tái định cư trước. Do đó, theo Ban Chỉ đạo, cần phải hoàn thiện cơ chế “đổi đất lấy căn hộ” dưới hình thức DN bỏ vốn đầu tư quỹ nhà theo yêu cầu của TP và nhận lại được quỹ đất đai với giá trị tương ứng để khuyến khích hơn nữa sự tham gia của nhà đầu tư

(Theo HanhNhung/sggp)